意料之中，今日南宁新地王在万众期待中诞生了。 “人狠话不多”的龙光大杀四方，一举抢下南宁“双料地王”：总价24.27亿，实际楼板价超过1.4万元/平米。 对，地价比南宁房价还贵。
地王一出，有人开怀大笑，有人后悔不已，还有人惴惴不安。 整个南宁楼市似乎都要跟着高潮了，但疯狂之后，我们都需要多一份冷静。 你想了解的关于地王的种种，这篇文章全部告诉你。
-1- 总价24.27亿，楼板价超1.4万 没有最猛，只有更猛。
这场土拍的前两天，就营造了剑拔弩张的火爆氛围，提前做了彩排。 3月27日的土拍，让南宁楼市出现了久违的小高潮。 当天，合景入主玉洞，由于包含大量产移房及回迁安置物业，实际销售部分楼板价超5000元/平米；金科杀入龙岗，拿下48亩江景地块，同样有不少产移房，实际楼板价则超7500元/平米。 不过，相比今日五象湖的土拍，前日的拍卖只能算作开胃菜。 正菜上桌前，业界就已开始意淫，昨日不少媒体还爆出有人开出了谁将拿下地王的赔率。 ▲竞猜地王买家的赔率。来源：网络
炒作归炒作，拍卖确实够激烈。 ▲参拍企业实力强大。制表/小剑
26家房企报名，激战1个小时15分钟，五象湖162亩优质地块被龙光收入囊中。 总价24.27亿元，单价1500万元/亩，楼板价7500元/平米，产权移交面积12.65万平米，折合实际楼板价超过1.4万元/平米。 ▲地块位置及成交信息一览。制图/小剑 ▲来源：楼盘网
24.27亿元的总价，一举超过2018年12月世茂+大唐+阳光城联合体拿下五象240亩地块的22.39亿元，成为新晋南宁总价地王。 1.4万元/平米的楼板价，也超越了铜鼓岭地王（大唐臻观）的1.14万元/平米，是南宁最高地价。 12.65万平米的产权移交面积，超越龙岗的恒大悦龙台，亦是历史最高。 就这样，五象湖这地块成为了南宁楼市近几年少见的“双料地王”，预计未来很长时间内都难有超越者。
-2- 超100余盘房价，面粉贵过面包 有对比，就有伤害。
大多数人买的楼盘房价，还不如这块地的地价高。面粉贵过面包的行情，真的出现了。 不管你接受不接受，事实就是如此。 根据克而瑞广西片区公示的数据，今年2月南宁市商品住宅成交均价11683元/平方米，还比这块地的地价便宜近3000多元/平米。 从近14年楼市价格走势来看，这块地的地价已经远超2018年南宁住宅均价。 ▲近14年南宁房价走势。制图/小剑
搜罗当下在售楼盘发现，南宁总计不到140个在售楼盘，有超过100个楼盘的房价低于这块地的地价。
-3- 南宁历史25大地王，它排第1 放到历史长河中，这块地仍然属于重量级选手。
把时间拉得更长一些，小剑盘点了一下南宁土拍历史上楼板价最高的25块地（规模30亩以上的住宅用地）。 ▲南宁楼板价TOP25。制表/小剑
地价超8000元/平米的不过6块，其中还有两块胎死腹中。 超过1万元/平米的，有且仅有3块，包含大唐臻观项目、曾经的红日金浦路地王，以及本次拍出地块。 今日拍出的五象湖地王，楼板价已经排到了南宁历史地王的第1位。 当然了，总价一定也是遥遥领先的。
-4- 地王诞生的5个必然 如此高的地价，怎么就在这个节骨眼诞生了？又为何降临在五象湖？
看似偶然，实则必然。 第一，地段为王的时代，这块地天生长着一副地王相。 ▲天生一副地王脸。制图/小剑
现在的拍卖地块越拍越远，这么近五象CBD的地块太少见。近五象湖，享双地铁（3号线五象湖站、2号线东延线平良立交站），名校环绕（南宁十四中、滨湖路小学、五象一小、五象四小、南宁三中），商业体汇聚（mini万象城、合景综合体等），少见的要啥有啥型。 单学校方面，就已碾压一大片。旁边的十四中，可是有名的学校，就读的机会比较大。 ▲旁边的十四中另2个校区相当牛。
▲十四中五象校区也很牛。 第二，地块够大，条件够好。去除幼儿园地块，还有162亩。且没有安置房配建要求，在周边众多已拍地块中难得一见，房企可发挥空间很大。
第三，周边二手房价高企。如华润24城、万科魅力之城等约1.7万元/平米，龙光玖珑湖、万科金域蓝湾等也普遍达1.5万元/平米。参照物那里，看得见摸得着。 第四，许多外来大牌房企手上已经没有多少余粮了，再不补仓成百上千的员工就要挨饿了。此时，恰好抛出大肥肉，岂能有不抢？ ▲房企储备粮一览。来源：克而瑞
第五，ZF放开限价的信号越来越明显。南宁楼市又有别于全国不少城市的低迷态势，被各路豪强普遍看好，加之ZF饥饿疗法运用得当。 5个因素叠加，想不出地王恐怕都难。
-5- 龙光大杀四方，一点不意外 为何是龙光拿下地王？在小剑看来，一点也不意外。 ▲3月29日，龙光举牌抢地。
龙光已入邕15年，在南宁布局的楼盘达到20多个，开发足迹遍及南宁各大城区。 ▲龙光布局图。 尤其是近几年，龙光一跃成为南宁TOP3级别的企业。龙光总部，更是将南宁列为主战场。 2019年刚刚过去4个月，龙光就已拿下4块地，包括三岸的江景地王。 在南宁土拍中，龙光留下了“人狠话不多”的外号。
所以，龙光能一拼到底拿下地王，一点不意外。
-6- 不光邻居，全南宁都高潮了 不用想，就像3月27日玉洞与龙岗两块地的土拍一样，地王一出，必有跟风借势营销者。
▲稍晚，类似前天这样的海报必出。
▲还有这样封盘扬言“提价”的。 最先借势也最该借势的，想必是五象湖和五象南的一众楼盘，比如中南紫云集、金科博翠山、金玖世家、龙光玖誉湖、檀府印象、华润悦年华、龙光玖珑郡、万科星都荟等等。
▲这样的海报已出。
此外，由于该地王的量级不仅是五象新区级，而是南宁市级甚至广西区级的，全南宁甚至部分周边地市楼盘都会跟着高潮一把。 只是苦了那些还没买房的刚需购房者！ 奈何胳膊拗不过大腿。ZF要提速GDP，大量基建等着钱用，好地又怎会忍心贱卖？房企不是慈善家，这般高价拿的地，又怎能亏本大甩卖？
-7- 地段值70分，另30分靠实力 现今楼市仍是地段为王，购房者买房首先仍是看地段。只要地段足够好，小房企弄个很一般的产品，也能卖出不菲的价格，走量也健步如飞。
如果今日地王这个项目满分是100分，单凭地段赋予的配套、资源，小剑认为已经可以得个70分了。 另外30分，则靠企业的品牌力、产品力和服务力。 虽然只有30分，却决定了地王盘未来的走向和江湖地位。是打造一般水准的楼盘，靠王牌地段快速走量？还是王牌地段+王牌产品，打造五象首屈一指的高端盘？ 这取决于龙光。 从塑造品牌角度讲，从尊重土地角度讲，从追求利润角度讲，都该把产品做的足够差异，足够逼格，足够高端。 数月后如何呈现，就看龙光如何操盘了，希望别埋没了地王的价值。
-8- 高潮后该冷静！地王的5个猜想 地王出炉之后，市场会如何变？地王将以什么身份上市？小剑进行如下5个猜想： 第一，地王直接利好周边的五象湖楼盘，前期低价开盘的品质楼盘纷纷补涨一点不奇怪。 第二，像2016年9月28日铜鼓岭地王一样，势必掀起一波全城借势营销。当然，有真涨价的，也有虚张声势借势营销的。 第三，包含精装在内，该楼盘年底上市的销售价，预计会突破2.2万元/平米，成为五象新区的价格标杆。 第四，城市级地王诞生，影响买卖双方的预期是肯定的。可上面要求的“稳地价、稳房价、稳预期”该怎么稳？如何预防市场出现巨大波动？一旦被中央盯上，可能会招致“调控大棒”。 第五，地王既是高收益，又是高风险。表面风光无限，实则是巨大考验。成了，对企业品牌和产品塑造是名利双收；败了，有可能直接造成企业资金链紧张，一盘影响全盘。 总之，地王诞生后，闹腾了一阵子后，于局中各方而言，都该静静，千万别乐极生悲。
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发表于 2019-4-1 10:49:11
